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沒人要的土地
新聞發佈時間:2018/06/11 09:40:44 am
       

中時電子報
2018年06月10日

工商時報【文駐日特派員黃菁菁】 華人喜歡炒房、炒地皮,日本人卻相反,以前許多日本人投資土地,卻因泡沬經濟期崩解後地價跌跌不休,使土地成了負資產,不少地主只能任由土地閒置荒廢。


日本人口減少,土地的需求降低,尤其是對郊外的地主而言,空地無從運用,想脫售又乏人問津,兒女們不想付固定資產稅,不願意登記繼承,明明是上一輩辛苦購置的資產,現在卻成了燙手山芋。

有些地主過世後,後代不去辦理繼承登記,使得地主不明的土地越來越多。閒置土地任由雜草叢生,甚至影響到道路和電線等公共設施,找不到地主就無權處理地上物,甚至導致都市開發計畫延宕,形成社會問題。

日本民法第239條規定,「沒有所有人的不動產歸屬於國庫」,卻沒有制定有關放棄土地程序規則。故日本政府已決定由法務省和國土交通省開始研究,盼明年2月能研議出大致的方向。 接管放棄土地成難題 法務省研究會在中間報告中提出的建議是,創設放棄土地所有權的制度、將土地繼承登記義務化。

法務省預定在今年度內彙整出最終報告,並於2020年之前向日本國會提出相關法案。 目前日本政府考量的具體辦法是,將土地視為廢棄物處理,即土地所有人只要繳納一定金額,即可辦理放棄土地的手續。

為了避免土地所有人明明有能力管理土地,卻為了止損而故意放棄土地,變成政府和地方自治體的負擔,故將設一定的條件,例如,災害發生時易發生危險的土地等。 倘若放棄土地條件過於嚴苛,或要求所有人負擔過多的費用,那麼閒置土地的問題可能依然無法解決。相對的,若將國稅用在管理廢棄土地上,也可能引起無資產市民的反彈。

地主們放棄的土地應該由誰來接管也是問題,民法上規定要收歸國庫,但政府內有人主張,應由土地所在的自治體或公家的第3者機構來承接。這種種問題該如何解決,正考驗著日本政府的智慧。

日本司法代書會連合會去年針對日本全國約2萬2千名司法代書進行問卷調查,結果在797人的回答中,約半數的代書表示,曾被諮詢過,「不想要的不動產想捐贈給地方自治體該怎麼辦」,可看出想放棄土地的人還不在少數。

公告地價仍上漲 雖說日本有許多地主視土地為糞土,但日本的公告地價仍連續3年上漲,地價上漲的主要起爆劑是訪日外國觀光客的增加,使得受歡迎的觀光地周邊的地價上漲。

日本2018年1月1日的公告地價,全日本的商業、工業、住宅等地價上漲0.7%,是連續3年的上漲。地方的地價則上漲0.041%,乃時隔26年的上漲,這也是受訪日外國遊客的動向所牽引。

海外投資人的活躍也是日本地價上漲的原因之一。都市未來總合研究所指出,2017年的外資公司在日本取得不動產的金額約是前1年的3倍強,急增至1兆1,019億日圓(約台幣3,028億元)。

日本銀行(央行)的負利率政策使得不動產投資收益率與長期利率的差距擴大,也增加了投資的魅力。 然而地價上升的傾向能持續到何時還很難說。畢竟日本人口減少的趨勢已無法阻擋,光靠訪日觀光客及海外投資人的影響力還是有限,地價動向兩極化的現象也讓專家們擔憂。

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